住有所居新策！如何幫新市民和青年人實現安居夢——專訪中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹

　　中國小康網 獨家專稿

　　文｜《小康》·中國小康網記者 劉彥華

　　中央提出發展保障性租賃住房，就是要提供機構持有、機構運營、機構管理服務的租賃住房，讓租房者能夠真正安居樂業。

　　住房問題關系民生福祉。近期，多地陸續公布“十四五”時期住房發展規劃，新市民、青年人住房問題頻頻被重點提及，保障性租賃住房正在成為一些城市住房發展的主角之一。

　　新市民、青年人為何被重點提及？保障性租賃住房建設還有哪些問題待解？中央與地方如何形成合力？帶著一系列問題，《小康》雜志、中國小康網記者對中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹進行了專訪。

　　《小康》·中國小康網：您如何看待新市民、青年人住房難題？

　　秦虹：住房需求的絕對短缺已經過去，現在的問題是住房供需不平衡。不平衡的突出表現之一就是大城市特別是人口流入和產業聚集的大城市住房問題比較突出。大城市住房最困難的就是新市民和年輕人，解決的辦法就是擴大保障性租賃住房供給。

　　很多年輕人和新市民，可能既不屬于最低收入家庭，不在公租房所覆蓋的范圍，也買不起商品房。這部分人群的住房問題如何解決，可以說是目前最大的一個難題。

　　所以，這次中央提出來的保障性租賃住房主要就是為了解決他們的住房問題。一是增加符合他們需求且可支付性比較強的租賃住房。原來大家不愿意去租，是因為他們的居住環境比較差，并且有的城市小戶型租賃住房也比較少，新市民、年輕人租房肯定是希望租性價比比較高、面積不是很大的房子。因此保障性租賃住房設定的是以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。二是采取機構持有、機構建設、集中統一管理的方式，居住環境、居住條件會得到極大改善。

　　《小康》·中國小康網：保障性租賃住房與市場化的租賃住房是一種什么關系？我們應該如何去認識現在的這種政策導向？

　　秦虹：中國的住房租賃市場長期存在，但是和很多發達國家不同，我們的租房市場主要是以一家一戶的散租為主，缺少機構持有、機構管理、機構運營、提供統一標準化服務的集中式租賃住房。即便是蛋殼等長租公寓機構也都是采取的二房東模式，租金、租期都是業主說了算，存在很大的變動和不確定性。中央提出發展保障性租賃住房，就是要提供這種機構持有、機構運營、機構管理服務的租賃住房，讓租房者能夠真正安居樂業。

　　《小康》·中國小康網：保障性租賃住房與以前的廉租房、公租房有什么不同？

　　秦虹：廉租房和公租房都是保障房的一種，前幾年廉租房已經并入了公租房。

　　保障性租賃住房與公租房最大的不同主要有三點：一是公租房的建筑面積設定的是40平方米以下，保障性租賃住房建筑面積設定是70平方米以下；二是公租房主要針對的是雙低特困人群，也就是家庭收入低、住房面積也低的人群，而保障性租賃住房沒有收入門檻，沒有戶籍門檻，只要是在本地就業的年輕人，不管掙多少錢，只要沒房子，就可以去申請租??；三是公租房是政府投資，而保障性租賃住房是社會投資、企業投資、市場化投資。

　　《小康》·中國小康網：保障性租賃住房的盈利問題如何解決？

　　秦虹：之所以擔心它不盈利，是因為資產價格高、租金低，所以政府對保障性租賃住房采取了一系列措施。主要可以分為兩類：一類是降低資產的價格。資產貴在哪里，主要是貴在土地上。因此如何通過降低地價來降低它的租金是關鍵。為此，中央提出了可以利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設保障性租賃住房；可以將產業園區配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房；可以將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，等等。另一類是中央給了很大的稅收政策優惠。如此一來，地價便宜了，稅收優惠了，它的租售比也就趨于合理了。

　　《小康》·中國小康網：解決大城市住房難題，中央和地方如何形成合力？

　　秦虹：關于集體建設用地怎么用、企事業單位自有土地怎么用、產業園區配套用地怎么用等問題，中央已經破除了政策限制，給出了明確的政策規定，地方的責任就是真真正正落實好政策，讓更多的人受惠。

　?。ā缎】怠贰ぶ袊】稻W 獨家專稿）

　　本文刊登于《小康》2021年11月下旬刊