住有所居新策！德國人為何愛租房

　　中國小康網 獨家專稿

　　文｜《小康》·中國小康網記者 于靖園

　　在德國，并非是“自由生活”的意識催生了房地產市場規范與政策，反而是房地產市場的平穩給了“人生流動”意識堅實的保障。

　　福利 德國政府每年對居民提供相當數量的房屋補貼，按照家庭人口等指標制定居住標準，如果收入水平不能達到租金要求，政府會發放補貼，補足差價部分。每年發放的住房補貼大概占GDP的1.2%左右。圖片／TUCHONG

　　對于大部分年輕人，尤其是在一二線城市奮斗的打工人來說，買房之前基本上都要經歷“租房”這一過程，但是在租房的道路上也滿是困難。首先是高昂的租金。58同城、安居客發布的2021年《9月重點城市租房趨勢報告》顯示，一線城市中北京平均租金高達6469元/月。除此之外，還要面對租房市場魚龍混雜、質量良莠不齊等問題。

　　房地產市場的“德國模式”，一直以來被很多專家認為是我國可借鑒的經驗，并引發廣泛的討論。那么，德國對于住房租賃市場又有著怎樣的管理規范呢？

　　房租管制政策為底

　　“德國實施的‘政府主導、市場參與’模式，保障了房地產市場平穩健康發展?！睎|亞前海證券研究所宏觀固收首席分析師鄭嘉偉撰文指出，德國作為歐洲人口最多的國家，也曾是全球房荒最嚴重的國家之一。不同于英美發展模式，德國政府更加強調房地產市場社會福利屬性，采取了多種行之有效的手段調控房地產市場。目前德國家庭住房自有率僅為40%，60%的家庭是租房居住，并且接近80%的年輕人都屬于“租房族”。

　　德國政府重視租賃市場法律法規建設，法規中對租房合同和租金都進行了詳盡規定， 對租金核算也有嚴格標準。如房東的房租超過“合理房租”20%，就構成違法行為，超過50%就構成犯罪行為。這些法規保護了租戶合法權益，租房的安全感等同于買房。

　　演員黃景瑜曾在綜藝節目里聊起他的租房經歷時稱，“房租一年漲1000元”。而演員陳學冬，由于不愿意讓房東“坐地起價”的目的得逞，不得已一年搬一次家，只要房東漲房租，他就直接搬走。

　　住建部政策研究中心研究員鐘庭軍介紹，鑒于房租有過快上漲趨勢，德國此前新出臺了租金剎車政策，進一步限制租金漲幅，將3年20%漲幅縮小至3年15%漲幅。該政策由各州選擇執行，目前德國各州共有350個區在執行這項新規定。有的大城市還通過租金指數控制房租。租金指數由德國當地政府部門與房屋租賃中介機構、房東和房客協會等市場自律組織綜合考慮租賃住房的基本情況，如地理位置、房屋質量等，以及其他特殊因素確定。

　　“盡管租金管制打著保護租房者權利的旗號，受到租房者的擁護，但我們必須看到，租金管制是有代價的?！笨铡ぐ籽芯吭簞撌既藯瞵F領表示了他對德國此項政策的擔憂。他指出，荷蘭、法國等其他歐洲國家也實行了類似于德國的租金管制法律，卻抑制了住房供給；而奧地利，盡管租賃的3/4是由國家規定，但是租金近幾年急劇上升，使得租金管制形成了監管灰色區域。

　　保障承租人利益為首

　　其實除了租金管制政策，德國房屋租賃市場的平穩更得益于一套“組合拳”。

　　首先，在住房供應政策導向上，租賃供應是主體。二戰結束后，德國的城市飽經戰火，百廢待興，亟須重建和復興。為解決公共住房和財政資金緊缺的問題，德國主要致力于引導民間資金參與到公共住房供應體制中來。一方面通過法規強制規定，另一方面通過提供貸款擔保、免息貸款、免稅以及放寬貸款年限等一系列政策優惠，促使私人開發商代替政府建造了大量“福利住房”。幵發商建好的住房在最初的30年內必須以低于市場租金的水平出租給政府指定的低收入人群，由此私人開發商成為德國公共住房的主要提供者。也因此，德國租賃房源相對充足?！岸稹币詠?，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，而德國總人口才8100萬。

　　其次，保障承租人利益，是維護住房租賃市場的一個重要條件。在德國工作生活多年的中德文化交流工作者王鐸告訴記者，在德國，按照《住房租賃法》的規定，一般的房租合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求。但不允許出租者主動收回房屋，除了幾種特殊的情況，如承租者不按時繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房，房屋所有人不得因為其他租房者愿意支付更高的租金而與現有承租者解除合同。

　　保障承租人利益，德國的政策對于我國是很好的啟示。原國家房改課題組組長、中房集團公司前董事長孟曉蘇就曾指出，我國住房租賃市場發展遲緩，有住房制度的因素，現行租房制度存在著諸多問題，比如缺乏長期穩定性，房東可能隨時終止租賃合同；也無法按照居住者的意愿進行裝修與維護，因為房子不是自己的。在他看來，未來發展住房租賃市場，我們還要在住房制度設計上下功夫，避免現有租房問題，比如改變租賃合同一年一簽的方式，政府可以用減稅和補貼等措施，鼓勵出租方根據租房者的需要，采用長期合同進行租賃。

　　的確，德國政府每年對居民提供相當數量的房屋補貼，按照家庭人口等指標制定居住標準，如果收入水平不能達到租金要求，政府會發放補貼，補足差價部分。雖然購買住房的家庭也可以申請補貼，但是90%以上的補貼由租房者獲得。約10%的承租者都能獲得住房補貼，而只有1.2%的自有住房者獲得這項補貼。每年發放的住房補貼大概占GDP的1.2%左右。

　　在德國，政府補貼是低收入者租房的重要保障。德國人普遍持有一種觀點：“即便房屋市場從總體上講是供需均衡的，但仍有一些家庭無法依托本人的能力取得相應的住房?！?/p>

　　嚴控投機炒房為核

　　去年，《中共中央 國務院關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》明確提出改革住房公積金制度，引發廣泛關注和討論。

　　其實，德國的住房儲蓄制度也有著固定利率、低息互助的特點。德國住房儲蓄制度是一種封閉運轉的融資系統，獨立于德國資本市場，存貸款利率不受資本市場供求關系和通貨膨脹等利率變動因素的影響。固定利率的優勢是，居民還貸額固定、明確，因而對居民有相當大的吸引力，這與我國現行的公積金制度基本一致。

　　然而，德國政府還提供了儲蓄獎勵和購房獎勵。低收入居民參加住房儲蓄可以得到政府的獎勵，對于通過住房儲蓄進行的建房活動，政府還給予貸款總額14%的貸款補助。

　　此外，嚴厲打擊房地產投機也是德國穩定房地產市場的利器。據鄭嘉偉介紹，德國用于出售的房地產，首先要繳納評估價值1%到1.5%的不動產稅；房屋買賣還要繳納3.5%交易稅；如果通過買賣獲得盈利， 還要繳納15%差價盈利稅；對投資者房租收入征收25%所得稅。稅收大大限制和壓縮了德國炒房者“低買高賣”的利潤空間，同時也抑制了德國人投資買房的需求。

　　“德語里有句諺語叫：‘流動性重于利潤?！蓖蹊I說，德國的年輕人更期望體驗不同的生活，不愿把自己“固定”在某個地方。有些人即使自己擁有住房，也可能因為工作或其他機遇等原因，把房子租給別人住。而德國很多老人在退休后，由于依然有“多看看世界的夢想”，或者覺得不再擁有一年三季從事花園修整工作的體力，而將房產租售給更年輕家庭。他們則會用這筆錢，買或租一處公寓房，手中也擁有更多的錢用來旅行或享受晚年生活。

　　其實，并非是這種“自由生活”的意識催生了德國的房地產市場規范與政策，反而是房地產市場的平穩給了“人生流動”意識堅實的保障。

　　的確，努力打拼的奮斗者，不應該再被房租絆住手腳。擺脫了房子壓力后，奮斗者才能更好地生活，并對未來充滿希望。

　?。ū究浾呃罨劬龑Ρ疚囊嘤胸暙I）

　?。ā缎】怠贰ぶ袊】稻W 獨家專稿）

　　本文刊登于《小康》2021年11月下旬刊